معامله های صوری ملک در چه صورت جرم محسوب نمیشوند!
در معاملات ملکی یک ملک با قرارداد قانونی معامله میشود. همانند معاملات املاک برای معامله صوری ملک هم تعریف قانونی وجود دارد.در معاملات ملکی رایج طی قرارداد قانونی معامله میشود اما معامله صوری ملک تنها یک معامله ظاهری و بدون داشتن شرایط قراردادی ست.در شرایطی عقد معامله صوری ملک از نظر قانون صحیح است و تنها در صورتی که معاملات صوری برای فرار از دین یا گرفتن وام مسکن انجام شود، باطل است.
معامله صوری یک معامله خرید و فروش و انتقال ظاهری املاک است ؛ مطابق با ماده ۳۶۲ قانون مدنى ، معامله اموال و املاکی صحیح شمرده میشود که شرط زیر را داشته باشد :
- به محض عقد قرارداد ، خریدار به عنوان مالک جدید شناخته میشود و مبلغ معامله هم باید به فروشنده تحویل داده شود.
- اما در معامله صوری ملک ، قرارداد و معامله تنها یک جنبه ظاهری دارد و پولی برای خرید و فروش ملک رد و بدل نمیشود .همانطور که اشاره کردیم این گونه معامله های صوری معمولا برای فرار از ادای دین و بدهی انجام میشود و بر مبنای ماده 218 قانون مدنی یک معامله باطل است.
- اگر دادگاه یک معامله (ملکی) را صوری بداند ، آن معامله باطل اعلام میشود و ملک مورد معامله در صورت اعتراض یا مطالبه طرف مقابل ، میتواند بین طلبکاران با تعیین سهم تقسیم میشود .
نکته : تفاوت نظر قانون مدنی با قانون تجارت بر سر معاملات صوری ، اینست که قانون تجارت کلا معامله صوری را باطل میداند اما قانون مدنی تنها در صورتی هدف از انجام معامله ، فرار از دین و بدهی باشد ،آن را باطل میداند در غیر این صورت آن معامله صحیح شناخته میشود.
معامله های صوری ملک در چه صورت جرم محسوب نمیشوند!
معاملات صوری صحیح و قانونی ملک
تصور کنید فردی ، مال یا ملک خود را در قالب معامله صوری به عضوی از خانواده اش بفروشد و بعلت شناخت و رابطه نزدیک خریدار و فروشنده ، نخواهند پول و مبلغی رد و بدل کنند. مانند( زن و شوهر ) . در این شرایط تنها پرداخت عوارض ملکی و مالیاتی و انتقال سند کفایت میکند و معامله صوری هم قانونی و صحیح خواهد بود.
معامله صوری و ملک ورثه ای
تصور کنید شخصی خانه یا ملک خود را برای مدت کوتاهی در قالب معامله صوری به شخصی بفروشد. در این صورت با فوت خریدار ورثه ملک او میتوانند ادعای مالکیت و مطالبه ملک را داشته باشند. برای پیشگیری از چنین مشکلاتی ، فروشنده می تواند در همان زمانی که به شکل صوری ملک را به خریدار میفروشد ، از ورثه او بخواهد پایین مبایعه نامه برگشت ملک( مبایعه نامه دوم ) را امضا کنند تا بعدن ادعای در این زمینه نداشته باشند. راه حل دیگر داشتن شاهد برای اینپونه معاملات صوری ست و با اثبات قانونی بودن ، میتوان درخواست ابطال سند فروش به فرد فوت شده را داد.
خرید ملک قبل از طرح دعوی فرد طلبکار از فروشنده ملک
معامله ملکی که در طی آن فروشنده با وجود داشتن طلبکار ملک خود را میفروشد، و برای عقد این قرارداد ، از خریدار پول دریافت میکند ، حتی در صورت شکایت طلبکار، این معامله غیر صوری و معتبر است مگر اینکه قبل از آنکه مالک بتواند ملکش را بفروشد ، دادگاه حکم توقیف مال او را داده باشد.
